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「アパートの外壁塗装にかかった費用、税務上はどう扱えばいいの？」
高額になりがちなアパートの外壁塗装費用を「修繕費」として一括計上するのか、それとも「減価償却費」として分けて計上するのか、税務処理の判断に迷うことはありませんか？この判断を間違えると、手元のキャッシュフローに大きな影響を与えてしまう可能性があります。この記事では、外壁塗装費用の「修繕費」と「減価償却費」を見分ける明確な条件や基準、さらに耐用年数による節税の考え方を解説します。賢く経費処理を行い、健全な賃貸経営を目指しましょう。
賃貸アパートの外壁塗装費用、経費処理の基本
外壁塗装費用は高額になることが多いため、税務処理が賃貸経営の収支（キャッシュフロー）に与える影響は大きくなります。適切に処理するためには、費用の性質を正しく理解し、法律に基づいた経費の分類を把握することが大切です。
ここでは、賃貸オーナーとして知っておきたい経費処理の基本と、判断を間違えた際のリスクについて見ていきましょう。
税務処理は「修繕費」と「減価償却費」の2択
アパートの外壁塗装費用の税務処理は、主に「修繕費（経費）」として扱うか、または「減価償却費（資本的支出）」として資産計上するかの二択です。「支出が建物の維持管理・原状回復を目的としているのか」、それとも「建物の価値を高める改良を目的としているのか」によって区別されます。
「元の状態に戻すため」の支出は「修繕費」としてその年の経費に、「耐久性を高めるなど資産価値を向上させる」支出は「減価償却費」として数年間にわたって経費化します。どちらに分類されるかによって、利益や納税額が大きく変わるため、注意が必要です。
なぜ税務処理を間違えるとキャッシュフローが悪化するのか
税務処理を誤ると、特にその年度のキャッシュフローに悪影響を及ぼす可能性があります。例えば、本来は「修繕費」として全額を一括で経費計上できる費用を、「減価償却費」として計上するケースです。
修繕費であれば、その年の課税対象になる所得を大きく減らせるため、納税額を抑えられます。しかし、減価償却にしてしまうと、費用を法定耐用年数（たとえばRC造なら47年）にわたって分割して計上しなければいけません。
仮に費用500万円、税率30%の場合を計算してみます。修繕費として一括計上すれば、この年の節税額は約150万円（500万円 × 30%）です。しかし、これを誤って耐用年数47年（RC造の場合）で減価償却すると、この年の経費計上額は約10.6万円（500万円 ÷ 47年）にしかならず、節税額は約3.2万円（10.6万円 × 30%）に留まります。
節税額の差は約147万円になり、本来得られるはずの節税効果が分散され、その年の手元に残るお金、つまりキャッシュフローを圧迫する結果になります。
外壁塗装費用を「修繕費」で計上する条件とメリット
外壁塗装費用が修繕費と認められるためには、金額や工事内容の基準を満たす必要があります。ここでは、具体的な条件と修繕費計上がもたらすメリットを見ていきましょう。
費用20万円未満なら「修繕費」として一括計上できる
外壁塗装の費用が20万円未満である場合、その支出は原則として「修繕費」として認められ、全額をその年度の経費として一括計上することが可能です。
これは、税法上「少額な減価償却資産」として例外的に認められるルールを修繕費の判断に応用したものです。大規模工事には適用されにくいものの、小規模な補修や部分的な塗り替えでは、適用できる場合があります。
高額な塗装費用を分割せずに一度に経費に計上できれば、所得を大きく減らせるため、有効な節税対策の一つと言えるでしょう。
▼外壁塗装の費用は、建物の構造や塗料の種類によって変動します。外壁塗装の相場を知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
外壁・屋根塗装の相場はどれくらい？それぞれの費用が決まる要素や節約するポイントをご紹介！
3年周期の塗装や原状回復工事は修繕費として認められる
金額が20万円を超える場合でも、支出が建物の価値を維持したり、元の状態に戻す（原状回復）ことだけを目的としているなら、修繕費として認められます。定期メンテナンスの一環としておおむね3年以内に行う塗装工事は、一般的に修繕費と判断されます。
また、色や材質を変えず、老朽化した塗膜のみを塗り替える場合や、ひび割れの補修も原状回復の範囲です。建物を賃貸可能な状態に維持するための支出であるかどうかが、判断の大きなポイントになります。
修繕費計上は節税効果をその年度に集中できる
外壁塗装費用を修繕費として計上する最大のメリットは、節税効果をその事業年度に集中させられる点にあります。費用を全額一括で経費として処理できるため、賃貸事業の所得（利益）を大きく圧縮し、結果として納税額を減らせます。
特に、大きな利益が出ている年や、急ぎでキャッシュフローを改善したい場合に有効です。減価償却のように長期間にわたって費用を分割することがなく、手元の資金を最大限に残せます。
▼節税対策とあわせて、自治体の助成金を活用すれば、実質的な支出をさらに抑えられる可能性があります。詳しくは以下の記事をご覧ください。
【2025年最新】世田谷区の外壁・屋根塗装で使える補助金とは？遮熱塗装にも対応！
修繕費として認められないケースもある
修繕費として計上するためには、「原状回復」や「維持管理」が目的でなければいけません。塗装工事に加えて建物の価値を高めるような改良や機能向上が含まれると、修繕費として認められず、「資本的支出（減価償却）」と判断されるケースがあります。
具体的には、「通常の塗料よりも高性能で高耐久な特殊塗料への変更」「外壁材の交換と同時に断熱材を追加して、建物の性能をアップさせる」などの工事が該当します。工事を発注する際は、業者や税理士に相談し維持管理と改良の線引きを慎重に確認することが大切です。
▼詳細な規定については、以下、国税庁のサイトに掲載されている「資本的支出と修繕費の区分」に関する通達も参考にしてください。
参考：第8節 資本的支出と修繕費｜国税庁
外壁塗装費用を「減価償却費」で計上するポイント
外壁塗装費が「修繕費」として一括計上できない場合は、「減価償却費」として処理されます。減価償却は、費用を一度に経費にできる修繕費とは異なり、長期にわたって費用を分散し、毎年一定額を経費計上する仕組みです。以下で詳しく見ていきましょう。
資産価値を高める「資本的支出」が減価償却の対象になる
減価償却の対象になるのは、税務上「資本的支出」に分類される費用です。これは、建物を元の状態に戻す（原状回復）目的ではなく、建物の経済的な価値を高めたり、耐久性や寿命を延ばす改良を目的とした大規模な改修費用を指します。
「既存の塗料よりも遥かに高耐久な塗料への変更」や「新たな防水機能の追加」がその一例です。資本的支出として計上することで、費用が将来にわたって収益を生み出すための投資と見なされ、長期間にわたり費用を分散して計上されます。
費用はアパートの構造（RC／木造等）の耐用年数で計上する
外壁塗装費用を資本的支出、つまり減価償却費として計上する場合、その費用は建物の構造によって定められた「法定耐用年数」に合わせて償却しなければなりません。例えば、木造アパートであれば耐用年数は22年ですが、鉄筋コンクリート造（RC造）であれば47年と、その期間は大きく異なります。
減価償却の期間は、外壁材や塗料の種類に関わらず、アパート本体の構造を基準に決めるのが大きな特徴です。そのため、耐用年数が長いRC造の場合は、費用計上の期間も長期に及ぶことになり、年間の経費計上額は少額になります。
減価償却の計算には「定額法」と「定率法」がある
減価償却費の計算方法には、主に「定額法」と「定率法」の二つの方式があります。
- 定額法：耐用年数の期間中、毎年同じ金額を均等に経費計上していく方法
- 定率法：初期の数年間により多くの金額を経費として計上し、年数が経過するにつれて計上額が減少していく方法
建物（建物本体） および 1998年4月1日以降に取得した建物附属設備・構築物 は、「定額法」での償却が義務付けられています。そのため、賃貸アパート（建物本体）の外壁塗装費用を資本的支出として計上する場合、定額法を適用することが原則です。
定率法では初期に多くの費用を計上できますが、建物本体には原則適用されません。
減価償却費を利用した長期的な節税効果
「修繕費」での一括計上が短期的な節税に適しているのに対し、「減価償却費」は長期的な節税を可能にします。特に、アパートを長期的に保有し、安定した賃貸経営を目指す場合、減価償却の方がメリットが大きい場合があります。
高額な費用を耐用年数にわたって分割計上することで、所得の変動を抑え安定した経営に寄与します。。減価償却費を上手に活用することで、賃貸経営の利益を平準化し、安定したキャッシュフローの維持につながります。
アパートの構造別！法定耐用年数一覧と計算
外壁塗装費用を「減価償却費」として計上する際、基準となるのがアパートの構造ごとに国が定めた「法定耐用年数」です。ここでは、主要な構造の耐用年数と、年間の経費の計算イメージを見ていきましょう。
鉄骨造・RC造・木造の法定耐用年数
アパートの建築構造は多岐にわたりますが、代表的な構造の法定耐用年数を知っておくことが経費計算の基本です。
耐久性の高い鉄筋コンクリート造（RC造）は47年と最も長く、費用を最も長期にわたって分割計上できます。一方、木造は22年と比較的短く、軽量鉄骨造は厚みによって19年または27年に分かれます。
| 構造 | 法定耐用年数 |
| 鉄筋コンクリート造（RC造） | 47年 |
| 木造 | 22年 |
| 軽量鉄骨造（骨格材の厚みが3mm以下） | 19年 |
| 軽量鉄骨造（骨格材の厚みが3mm超4mm以下） | 27年 |
構造と減価償却率の関係性
法定耐用年数が決まると、対応する減価償却率が決まります。償却率を用いて、減価償却費を計算するのが一般的です（定額法の場合）。
計算式はシンプルで、「資本的支出の費用総額 × 償却率」で年間の経費計上額が算出できます。例えば、RC造の耐用年数47年（償却率0.022）で500万円の資本的支出をした場合、年間の経費は約11万円（500万円 × 0.022）となります。
構造によって償却期間が長くなるほど、年間の経費計上額は少額になり、短期的な節税効果が薄れるイメージを持っておくと良いでしょう。
税務署とのトラブルを避けるためには専門家へ相談を
外壁塗装やリノベーションの工事費用は高額になりがちで、税務処理の判断を誤ると、追徴課税のリスクが発生します。「修繕費」と「資本的支出」の線引きが微妙な大規模工事を行う際は、ご自身で判断せず、必ず不動産税務に詳しい税理士に相談することをおすすめします。
税理士に事前に工事内容を共有し、税務上の適切な処理方法を確認しておくことで、税務署からの指摘やトラブルを未然に防ぎ、安全で確実な節税対策を実行できるでしょう。
アパート・賃貸物件の外壁塗装も「世田谷ホーム」へ
外壁塗装は、建物の印象を大きく左右し、入居者様の安心感につながる大切なメンテナンスです。そして、外壁塗装にかかる費用を減価償却費として経費計上できることも、オーナー様にとって大きなメリットになるでしょう。
しかし、「どのタイミングでどの塗料を選ぶべきか」「この工事は修繕費として認められるのか？」と迷ってしまうことがあるかもしれません。そんなときは、ぜひ私たち「世田谷ホーム」にご相談ください。
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