外壁塗装の塗料5種類を徹底比較！価格・耐用年数・選び方ガイド
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アパート外壁塗装の期間は何日？工程別の目安と入居者トラブルを防ぐコツ
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アパートの外壁塗装について「何年ごとに塗り替えればいいか」と悩む方も多いかもしれません。一般的には10〜15年が目安です。ただし、立地環境や塗料の種類によっては「8年〜20年」と大きく差が出るため、築年数だけで判断するのは危険です。放置すると劣化が進み、結果的に修繕費用が高くなってしまう恐れもあります。
この記事では、外壁塗装の塗り替え周期や費用相場、劣化のサインについて解説します。アパートの資産価値を維持し、空室対策につなげるためのポイントも紹介しますので、ぜひ参考にしてください。
アパート外壁塗装は「何年ごと」？目安は10〜15年が一般的
アパート外壁塗装の塗り替え目安は、10〜15年が目安です。ここでは、なぜこの期間で塗り替える必要があるのか、主な理由を解説します。
塗料の耐用年数と建物の防水機能に限界がある
アパートの外壁で一般的に使用されているシリコン塗料は、約10〜15年で寿命を迎えます。この期間を過ぎると塗膜が劣化し、建物を守るための防水機能が失われてしまうためです。
外壁が雨水を弾かなくなると、建物内部に湿気が入り込みやすくなり、塗料の耐用年数を目安に塗り替えを検討する必要があります。
放置しすぎると修繕費用が2倍以上に膨らむ可能性も
「まだ見た目は大丈夫だから」と塗装を先延ばしにすると、表面だけでなく建物の構造部分まで傷んでしまう恐れがあります。塗装の剥がれた箇所から水が入り込み、柱や土台が腐食してしまうと、大規模な補修工事が必要になります。
修繕費用が2倍以上に膨らむケースもあるため、前回の塗装から10〜15年経過している場合は、専門業者による無料診断を検討しましょう。
外壁の劣化を放置すると、見た目が悪くなるだけでなく、入居者からの苦情やストレスにつながることもあります。特に共用部の汚れや劣化は、居住満足度の低下や退去の原因となる可能性もあるため注意が必要です。
塗装周期を左右する「3つの大きな要因」
同じ築年数のアパートでも、塗料・建物の造り・周囲の環境などによって、メンテナンスが必要になるタイミングが異なります。ここでは、塗装周期を左右する3つの要因を紹介します。
使用する「塗料のグレード」によって耐用年数は大きく変わる
塗り替えの間隔は、使用する塗料の種類に左右されます。一般的な塗料の耐用年数は以下のとおりです。
| 塗料 | 耐用年数 |
| アクリル | 5〜8年 |
| シリコン | 10〜15年 |
| フッ素 | 15〜20年 |
| 無機 | 20〜25年 |
アクリル塗料は5〜8年、主流のシリコン塗料は10〜15年、より高価なフッ素や無機塗料なら20年近く維持することも可能です。初期費用は異なりますが、グレードの高い塗料を選ぶほど、次回の塗り替えまでの期間を延ばせます。
木造・鉄骨・RC造など「建物の構造」で劣化の進み方が異なる
建物の構造によっても、推奨される塗装周期は異なります。
| 構造 | 耐用年数 |
| 木造 | 8〜12年 |
| 軽量鉄骨造 | 10〜14年 |
| RC（鉄筋コンクリート）造 | 12〜18年 |
RC造はコンクリートの中性化や鉄筋の腐食を防ぐ役割が大きく、木造に比べて周期を長く設定できるのが特徴です。一方、木造は外壁の隙間（シーリング）の劣化が雨漏りや木材の腐朽に直結しやすいため、短いスパンでの点検が推奨されます。
沿岸部や幹線道路沿いなど「立地環境」による影響を考慮する
物件が置かれている環境も塗装の寿命に影響します。海沿いの塩害や幹線道路沿いの排気ガス、日当たりの悪さによる湿気などは、外壁の劣化を早める原因です。
こうした厳しい環境にある物件は、一般的な目安よりも早めに状態をチェックし、汚れや傷みに応じたメンテナンスを行う必要があります。
アパート外壁塗装の費用相場｜何年ごとに、いくらかかる？
アパートの外壁塗装は一度にまとまった費用がかかるため、つい先延ばしにしがちです。しかし、劣化を放置すると、建物の内部までダメージが広がり、最終的な修繕費が跳ね上がる原因になります。
10〜15年周期でかかる外壁塗装の費用目安
アパートの塗装費用は、2階建て・30坪前後なら100万〜150万円、3階建て・50坪前後なら150万〜200万円程度が相場です。外壁と屋根をまとめて工事すれば、設置に数十万円かかる足場代を1回分にまとめられるため、別々に依頼するよりも総額を抑えられます。
アパートにおける外壁塗装の費用相場については、以下の記事で詳しく解説しています。
【賃貸オーナー向け】アパート外壁塗装の費用相場を徹底解説！規模別目安と費用を抑えるポイント
塗装を先延ばしにした場合の修繕コスト比較
塗り替えを遅らせると、塗装だけで済んでいたはずの工事が、高額な大規模修繕に変わる恐れがあります。表面の防水機能が切れると、雨水が外壁材の裏側や骨組みまで入り込み、腐食や雨漏りを引き起こすためです。
外壁の張り替えや下地の交換が必要になれば、工事費が2倍以上に膨らむケースも少なくありません。
築年数より重要！すぐに確認すべき「劣化のサイン」
アパートの塗り替え時期を判断するには、外壁に現れる変化を確認するのも有効です。目に見えるサインを放置すると、建物の傷みが一気に加速します。建物の周囲を回り、次のような症状が出ていないかチェックしましょう。
手に白い粉がつく「チョーキング現象」は防水機能の低下
外壁に触れた際、手にチョークのような白い粉がつくことがあります。これは、「チョーキング現象」と呼ばれ、塗料が紫外線などで分解され、防水機能を失っている証拠です。
雨水を弾けなくなった外壁は、水分を吸収して汚れやすくなり、素材そのものの劣化を早めることになります。チョーキング現象を確認したら、専門業者による診断を依頼しましょう。
外壁に幅0.3mm以上の「ひび割れ」がある場合は要注意
外壁に、「クラック」と呼ばれるひび割れが見られることもあります。髪の毛ほどの細いものであれば緊急性はありませんが、0.3mm以上の幅がある場合は要注意です。
隙間から雨水が建物内部へ浸入し、柱の腐食やカビの原因になります。内部に水が入ると修繕が大掛かりになるため、早めの対処が望ましい状態です。
カビや苔の発生は外壁の「含水率」が高まっているサイン
日当たりの悪い面や風通しの悪い場所にカビや苔が発生している場合は、外壁の含水率が高まっているサインです。塗膜が劣化して水はけが悪くなると、常に湿気を帯びた状態になり、微生物が繁殖しやすくなります。
これらは見た目を損なうだけでなく、外壁材自体の強度を下げ、割れが生じる原因にもなるため注意が必要です。
シーリング材の「ひび割れ・肉痩せ」は雨漏りの直接的な原因になる
外壁材のつなぎ目や窓枠にあるゴム状の「シーリング（コーキング）」も重要なチェック項目です。ここがひび割れたり、痩せて隙間ができると、直接雨水が入り込みます。
シーリングは外壁の塗装よりも早く寿命が来ることが多いため、隙間を見つけたら、建物全体の防水を見直すタイミングと考えましょう。
アパートの資産価値を守り「空室対策」につなげるための塗装戦略
アパートの外壁塗装を行うことで、物件の価値を高め、空室リスクを抑える効果が期待できます。ここでは、資産価値を維持するうえで意識したい塗装戦略のポイントを解説します。
外観の第一印象は「入居決定」を左右する
内覧に訪れた方がまず目にするのは建物の外観です。いくら室内がきれいでも、外壁が色あせていたり汚れてると、管理が行き届いていない印象を与え、入居を敬遠される原因になります。
清潔感のある外観を保つことで、入居希望者に安心感を与え、成約率を向上させる効果が期待できます。
ターゲット層に響くカラーやデザインで競合物件との差別化を図る
周囲に似たようなアパートが多い場合、塗装デザインを変更することで差別化を図れます。元の色を再現するのではなく、周辺のトレンドや入居ターゲットに合わせた配色を取り入れるのが効果的です。
モダンなツートンカラーやアクセント色を加えることで、物件の個性が際立ち、競合物件に埋もれない魅力を生み出せます。
以下の記事では、アパート外壁塗装における人気色やデザインの鉄則について解説しています。
【入居率UPの秘訣】アパート外壁塗装は「おしゃれな色」を選ぶ！人気色と外観デザインの鉄則
屋根や付帯部の補修を同時に行い、建物全体の「新築感」を取り戻す
外壁だけを塗り直しても、屋根や階段の手すり、雨樋といった「付帯部」に傷みが残っていると、建物全体の印象は引き締まりません。こうした細かい部分も同時に補修・塗装することで、新築のような輝きを取り戻せます。
建物全体がバランスよく整っていることで、既存の入居者満足度を高め、長期入居を促すことにもつながります。
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塗装周期を賢く延ばし、トータルコストを抑える工夫
外壁塗装の材料選びや定期的なメンテナンスで、トータルコストを賢く抑えることが可能です。次回の塗り替えまでの期間を延ばし、支出を減らす工夫を紹介します。
「高耐久塗料」を選択して塗り替え回数を減らす
一度の工事費用を抑えようと安価な塗料を選びがちですが、長期的に見るとフッ素や無機塗料などの高耐久なものを選ぶ方がお得な場合があります。
耐久性が高い塗料なら、塗り替えの回数そのものを減らせるため、30年という長期スパンで考えたとき、工事の回数が1回分浮くだけでも、足場代を含めた大幅なコストカットにつながります。
数年に一度の「高圧洗浄」で汚れによる劣化の進行を遅らせる
外壁の寿命を延ばすには、定期的な清掃も効果的です。数年に一度、専門業者による高圧洗浄を行うことで、カビや苔、排気ガスなどの汚れを落とせます。
汚れは見た目を損なうだけでなく、湿気を溜め込んで塗膜を傷める原因にもなるため、清潔に保つことは劣化の進行を遅らせ、塗装のベストな状態を維持することにつながります。
自治体の助成金や補助金を活用する
自治体によっては、省エネ改修や住宅の長寿命化を目的とした助成金制度を設けています。例えば、杉並区では「エコ住宅促進助成（環境負荷低減住宅等公的助成）」などの制度が実施されています。
アパート外壁塗装なら「世田谷ホーム」へ
アパート外壁塗装の塗り替え周期は、10〜15年が目安です。適切なタイミングでメンテナンスすることで、将来的な修繕コストを抑えるだけでなく、物件の魅力を維持し、空室対策にも効果が期待できます。
アパートの資産価値を守るために、まずは現状のチェックから始めてみてはいかがでしょうか。世田谷エリアでの塗り替えや建物診断に関するご相談は、地元の実績が豊富な「世田谷ホーム」へお気軽にお問い合わせください。
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